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확정일자란 임대차계약서가 특정 날짜에 존재하고 있었다는 사실을 공적으로 증명하는 제도로 확정일자를 받은 임대차계약서는 임차인이 나중에 집이 경매에 넘어갈 경우, 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 가집니다.
이는 계약일보다 늦게 설정된 다른 담보권(예: 근저당권) 보다 우선할 수 있어 보증금을 잃을 위험을 줄입니다. 그래서 계약 후 바로 확정일자를 받는 것이 중요합니다.
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확정일자 받는법 (인터넷 신청)
확정일자를 받는 법은 2가지가 있습니다.
📌 첫 번째 확정일자 받는 법은 임대차계약서와 신분증을 지참하시고 주민센터에 방문한 후 계약서에 확정일자를 찍어 달라고 하면 됩니다.
📌 두 번째 확정일자 받는 법은 인터넷으로 온라인 확정일자 받는 방법입니다.
오늘은 대법원 인터넷 등기소에 온라인 등록하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
✅ 준비물
1️⃣임대차계약서 스캔본, 2️⃣공인인증서
✅ 인터넷 확정일자 신청할 수 있는 사람
◾ 주택임대차 계약의 당사자인 임대인과 임차인은 개인과 법인 모두 온라인 확정일자 신청을 할 수 있습니다.
◾ 주택임대차 계약서를 작성한 공인중개사는 온라인 확정일자 신청을 할 수 있습니다.
◾ 법인의 경우에는 상업등기법안이 통과되어 전자인증서를 받은 경우에 할 수 있습니다.
◾ 법인이 아닌 사단 및 재단은 온라인 확정일자 신청을 할 수 없습니다.
인터넷 확정일자 신청 절차
1️⃣ 인터넷 확정일자 신청 메뉴 들어가기
◾ 대한민국 법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에 접속을 합니다.
◾ 온라인 확정일자 신청을 위해서는 반드시 인터넷 등기소에 회원가입을 하셔야 이용가능합니다.
◾ 시중금융기관(증권 및 우체국 포함)으로부터 실지명의 확인 가능한 전자서명 인증서(이하 '인증서'라 함)를 발급받아야 로그인이 가능합니다.
1. 화면 상단의 대메뉴 중 '확정일자' 메뉴로 들어갑니다.
2. 좌측메뉴 확정일자 탭의 '신청하기' 메뉴의 첫 번째 메뉴인 '신청서작성 및 제출’ 메뉴로 들어갑니다.
3. ‘신청서 작성중’ 탭을 선택하시면 작성중인 신청서를 이어서 작성하거나, 새로운 신청서를 작성할 수 있습니다
4. 작성일자의 시작일과 종료일을 선택하여 검색하시면 해당 기간에 작성된 신청서 목록이 아래에 결과로 출력됩니다.
5. 기존에 작성중인 신청서를 마저 작성하고자 하는 경우, 작성일자 또는 소재지를 클릭하시면 1단계 입력화면부터 이어서 작성할 수 있습니다.
6. 신청서를 새로 작성하고자 하는 경우, [신규] 버튼을 클릭하시면 새로운 신청서의 1단계 작성화면으로 이동합니다.
2️⃣ 인터넷 확정일자 신청 기본정보 입력하기
1. 계약구분은 [신규]와 [재계약]으로 구분합니다.
2. 부동산구분
◾ 건물 : 건물전체가 하나의 등기사항증명서로 등기된 경우
◾ 집합건물 : 아파트처럼 각 호별로 각각 등기된 경우
3️⃣ 인터넷 확정일자 신청 주택 소재지 정보 입력하기
3. 주택의 소재지 정보입력을 입력합니다.
◾ 임대차계약서상에 도로명주소와 소재지번주소가 모두 있으면 모두 입력합니다.
4️⃣ 인터넷 확정일자 신청 부동산 등기 소재지 확인하기
4. 부동산등기에 등록되어 있는 소재지정보를 확인합니다.
5. [신청서목록] 버튼을 클릭하면 신청서 목록으로 이동합니다.
6. [저장 후 다음] 버튼을 클릭하면 작성하신 내용이 저장되며, 2단계 계약정보입력 화면으로 이동합니다. (단, ‘1개월 경과 후 삭제 동의’ 항목에 동의해야 다음으로 진행 가능합니다.)
5️⃣ 인터넷 확정일자 신청 계약정보 입력하기
1. 임대차계약증서의 기본정보 등을 입력합니다.
◾ [주택유형]“확인불가”, “단독주택”, “다가구주택”, “다세대주택”, “연립주택”, “아파트”,“오피스텔”, “기타 구분”유형중에 하나를 선택합니다.
◾ [계약일] 임대차계약증서상의 계약일을 입력합니다.
◾ [면적] 계약소재지의 면적을 입력합니다.
◾ [임대차기간] 달력창을 이용해 날짜를 선택하거나 직접입력방식을 통해 입력할 수 있습니다.
◾ [보증금 과 차임] 임대차 계약서상의 보증금과 차임을 입력합니다.
◾ 재계약시에는 [종전보증금]과 [종전차임]도 입력합니다.
◾ [기타] 임대차목적물이 주택의 일부분인 경우 임대차계약증서에 기재된 위치,구조등을 기타란에 입력합니다.
6️⃣ 인터넷 확정일자 신청 임대인/임차인 정보 입력하기
2-1. '로그인 정보이용 항목'을 체크하면 로그인한 정보로 자동입력 됩니다.
◾ 임대인/임차인 정보를 항목에 맞게 입력하고 [입력] 버튼을 클릭하면 하단 임대인/임차인 목록에 나타납니다.
◾ [소재지] 주소검색버튼을 클릭하면 주소검색 팝업창이 열립니다.
(도로명주소 또는 소재지번주소로 검색하여 입력합니다.)
◾ SMS수신을 하고자 하는 경우 여부를 체크하면 [전화번호] 항목이 활성화되어 작성이 가능합니다.
2-2. [입력] 버튼을 클릭하시면 작성된 내용이 하단 임대인/임차인 목록에 등록됩니다.
2-3. [수정] 버튼 : 하단 임대인/임차인 목록에서 수정하고자 하는 항목의 성명(명칭) 또는 (주민)등록번호를 클릭하시면 임 대인/임차인 정보 이전에 입력된 내용이 나타납니다.
◾ 내용 확인 후 수정을 하고 [수정] 버튼을 클릭하시면 새롭게 입력한 내용으로 수정됩니다.
2-4. [초기화] 버튼 : 입력한 임차인/임대인 정보를 초기화할 수 있습니다.
7️⃣ 인터넷 확정일자 신청 임대인/임차인 목록 확인하기
3-1. [삭제] 버튼 : 임대인/임차인 목록에서 삭제하고자 하는 항목을 선택후 [삭제] 버튼을 클릭하시면 목록에서 삭제됩니다.
4. [이전] 버튼 : 1단계의 기본정보 입력 화면으로 이동합니다.
5. [임시저장] 버튼 : 현재까지 작성한 내용을 임시저장 합니다.
6. [저장 후 다음] 버튼 : 2단계까지 입력한 내용을 저장 후, 3단계의 신청인정보 입력 화면으로 이동합니다.
8️⃣ 인터넷 확정일자 신청 신청인 정보 입력하기
1. 신청인 정보를 입력합니다.
◾ [소재지] 주소검색버튼을 클릭하면 주소검색 팝업창이 열립니다.
(도로명주소 또는 소재지번주소로 검색하여 입력합니다.)
◾ SMS수신을 하고자 하는 경우 여부를 체크하면 [전화번호]항목이 활성화되어 작성이 가능합니다.
◾ 공인중개사일 경우 상호와 중개사무소등록증 등록번호를 입력합니다.
9️⃣ 인터넷 확정일자 신청 계약서 첨부하기
2. 임대차계약증서를 스캔 및 등록합니다.
3. [이전] 버튼 : 1단계의 기본정보 입력 화면으로 이동합니다.
4. [임시저장] 버튼 : 현재까지 작성한 내용을 임시저장 합니다.
5. [작성확인 및 완료] 버튼 : 3단계까지 작성한 내용이 모두 저장되며, 입력한 내용을 새창으로 확인 가능합니다.
🔟 인터넷 확정일자 신청 신청서 내역 확인하기
◾ 입력한 내용을 최종확인 합니다.
1. [출력] 버튼 : 화면의 내용이 출력됩니다. 출력한 출력물은 법적인 효력이 없습니다.
2. [수정] 버튼 : 신청서작성의 1단계 화면으로 이동하여 작성한 내용을 수정할 수 있습니다.
확정일자를 꼭 받아야 하는 이유
확정일자는 주택이나 상가 임대차 계약에서 임차인의 권리를 보호하기 위해 꼭 필요합니다. 받아야 할 이유를 정리하면 4가지로 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.
1. 우선변제권 확보
확정일자를 받은 임대차계약서는 임차인이 나중에 집이 경매에 넘어갈 경우, 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 가집니다. 이는 계약일보다 늦게 설정된 다른 담보권(예: 근저당권) 보다 우선할 수 있어 보증금을 잃을 위험을 줄입니다.
2. 법적 효력 보장
확정일자를 받으면 임대차 계약서가 공적 증거로 인정되기 때문에, 법적 분쟁 발생 시 임차인의 권리를 더 강력하게 보호할 수 있습니다.
3. 주택임대차보호법 적용
확정일자를 받아 두면 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 있습니다. 특히 임차인이 임차보증금을 안전하게 반환받을 수 있는 최소한의 법적 장치입니다.
4. 계약 변경 시 증명
임대차계약 기간이나 보증금이 변경되었을 때도 확정일자를 갱신하면, 변경된 내용을 공적으로 증명할 수 있습니다.
지금까지 확정일자를 인터넷으로 받는 방법에 대해 알아보았습니다. 임차인의 권리를 보호받기 위해 이사 후 가장 먼저 해야 할 확정일자, 꼭 잊지 마시고 이사 당일 관할 주민센터에 방문하시거나 인터넷으로 신청하시기 바랍니다.
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